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●不動産登記の基礎知識
■不動産登記の基礎知識
・不動産登記
・不動産登記の種類
・登録免許税
・軽減措置の適用条件
・その他税金
・登記に必要な書類
・登記簿
・管轄登記所
・登記簿の謄本の取り方
・「住居表示」と「地番」に注意
・地番・家屋番号の調べ方
・登記識別情報
■不動産登記の基礎知識
■不動産登記の種類
■不動産登記Q&A
●相続の基礎知識
●株式会社設立
●不動産登記の基礎知識
●抵当権抹消について
●内容証明
●業務案内
●費用の目安
●リンク
●お問い合せ
・不動産登記

 不動産登記とは、大切な財産である不動産(土地と建物)の、物理的状況(所在、面積など)と権利関係(所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など)を、法務局(登記所)の管理する登記簿に記載し一般に公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。
 不動産に関する争いは、いつ自分の身に降りかかるかわかりません。登記をする事によって、事前に予防して置きましょう。
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・不動産登記の種類

・相続による所有権移転登記
<亡くなられた方の不動産を相続人名義に登記します。>

詳しくは「相続登記」をご覧ください。

・売買・贈与による所有権移転登記
<売主から買主へ、贈与者から受贈者へ所有権を移転する登記をします。>

詳しくは「売買・贈与よる移転登記」をご覧ください。

・新築などによる所有権保存登記
<家を新築した時、自分の所有であることを証明するために登記します。>

詳しくは「建物の保存登記」をご覧ください。

・担保権(抵当権・根抵当権)の設定・抹消登記
<お金を借りた際の担保の設定、不動産を担保に取られていたが、返済したような場合に、担保を消す登記をします。>

詳しくは「担保の設定・抹消登記」をご覧ください。

・所有権登記名義人表示変更(名変)
<所有者等の住所や氏名が変更した場合、変更登記をします。>

詳しくは「住所・氏名の変更登記」をご覧ください。

その他仮登記、賃借権などの登記も行います。

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・登録免許税

登録免許税の税率
登記の原因 税率
本則 特例(軽減措置)
平成20年3月31日まで
居住用家屋の特例(軽減措置)
平成21年3月31日まで
建物の新築などによる所有権の保存登記(建物)
(固定資産税評価額×税率)
0.4% 0.15%(1)
売買などによる所有権の移転登記(建物)
(固定資産税評価額×税率)
2.0% 0.3%(2)
売買などによる所有権の移転登記(土地)
(固定資産税評価額×税率)
2.0% 1.0%
相続による所有権の移転登記
(固定資産税評価額×税率)
0.4%
遺言・贈与などによる所有権の移転登記
(固定資産税評価額×税率)
2.0%
住宅ローンなどの場合の抵当権設定登記
(債権額×税率)
0.4% 0.1% (3)
住所・氏名を変更した場合の住所変更登記または氏名変更登記
(不動産の数×1000円)
上記の低率課税とは違い、定額課税という扱いになります。
不動産一個につき1000円です。
ローンの返済終了などによる抵当権抹消登記
(不動産の数×1000円)
・実務上まれな登記の分類は省略しました。
・上表の税率を適用して計算した金額で1,000円未満の場合は1,000円となります。
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・軽減措置の適用条件

上記(1)
・新築した家屋、又は取得した建築後使用されたことのない家屋。
・個人が自己の居住の用に供する建物であること。
・当該建物の床面積が50平方メートル以上であること。(登記簿上の床面積)
・当該家屋の新築又は取得後1年以内に登記すること。

上記(2)
・個人が自己の居住の用に供する建物であること。
・当該建物の床面積が50平方メートル以上であること。(登記簿上の床面積)
・当該家屋の新築又は取得後1年以内に登記すること。
・原則、取得の日以前20年以内に建築された家屋であること。(例外、構造や耐震耐火、新耐震基準に適合している事について証明されたもの、の基準によっては、20年超も有りうる。)
・建物の取得原因が売買又は競売であること。

上記(3)
・個人が自己の居住の用に供する建物であること。
・当該建物の床面積が50平方メートル以上であること。
・当該家屋の新築又は取得後2年以内に登記すること。
・原則、取得の日以前20年以内に建築された家屋であること。(例外、上記記載と同じ)
・新築または取得するための資金の貸付によるものであること。(住宅ローン)
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・その他税金

登録免許税以外にも、税金がかかる場合があります。

相続 相続税
売買 不動産取得税、譲渡所得税
贈与 不動産取得税、贈与税
新築 不動産取得税

ただし、控除されることも多いので、税理士、税務署の相談室、県税事務所等に問い合わせてみてください。

→国税庁
→東京都主税局
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・登記に必要な書類

登記の種類 用意する人 用意する書類
所有権保存登記  

(1) 住民票 1通
(2) 住宅家屋証明書 条件あり
(3) 委任状 認印で可

所有権移転登記
(売買・贈与など相続以外の場合)
売主

(1) 権利証・登記識別情報
(2) 印鑑証明書 (3ヶ月以内のもの) 1通
(3) 登記原因証明情報
(4) 委任状 実印を押印

買主

(1) 住民票 1通
(2) 住宅家屋証明書 条件あり
(3) 委任状 認印で可

所有権移転登記
(相続の場合)
 

(1) 亡くなった方の、出生から死亡までの戸籍謄本一式
(2) 亡くなった方の、戸籍の附票 (現存するもの)
(3) 亡くなった方の、名寄帳
(4) 相続人全員の戸籍謄本 各1通
(5) 遺産分割をするときは、相続人全員の印鑑証明書 各1通
(6) 遺産分割のときは、遺産分割協議書
(7) 実際に相続する方の住民票 1通
(8)遺言があるときは、遺言書
(9)委任状 認印で可

抵当権設定登記
(根抵当権の設定も同様)
抵当権者

(1) 登記原因証明情報 (もしくは抵当権設定契約書)
(2) 委任状 認印で可

設定者
(物件所有者)

(1) 権利証・登記識別情報
(2) 印鑑証明書 (3ヶ月以内) 1通
(3) 委任状 実印を押印

抵当権抹消登記
(根抵当権の抹消も同様)
抵当権者

(1) 原契約書 (設定の登記済証・登記識別情報)
(2) 登記原因証明情報 (解除証書・放棄証書等)
(3) 委任状 認印で可

設定者
(物件所有者)
(1) 委任状 認印で可
所有権登記名義人住所変更   (1) 住民票(登記簿上の住所から現在の住所に移ったことがわかるもの。戸籍の附票でも可)
(2) 委任状 認印で可
注意点
・会社が登記申請人になる時は、原則、会社の代表者事項証明書(現在事項証明書でも可)が必要ですが、不動産登記を申請する登記所と会社の本店のある登記所が同一の場合には、不要となります。
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・登記簿

 不動産登記簿には、土地登記簿と建物登記簿があり、土地、建物ともに表題部、甲区、乙区から成り立っています。

表題部 土地・・・所在、地番、地目、地積など
建物・・・所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など

 表題部にする登記を表示に関する登記といい、土地家屋調査士の業務範囲です。

甲区

所有権に関する事項・・・所有者の住所・氏名・取得年月日・取得原因(売買、相続などによる所有権移転)

乙区 所有権以外の権利に関する事項・・・抵当権設定・地上権設定など

 甲区・乙区にする登記を権利に関する登記といい、司法書士の業務範囲です。権利に関する登記は、不動産の権利関係を公示するためのもので、第三者に対する対抗力(登記した権利を主張できる)があり、私的な権利の公示、保護を目的としています。権利に関する登記は、するかしないかの判断は自由意思に委ねられており、原則として、登記する義務はありません
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・管轄登記所

 登記所にはそれぞれ管轄区域があり、その区域内だけの登記事務を取り扱っているので、管轄の法務局を調べてから行きましょう。

→法務局管轄表リンク
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・登記簿の謄本の取り方

 誰でも『登記印紙』で手数料を納付して自由に登記簿の謄本(抄本)の交付を受けられますので、不動産売買の取引をするときにはその不動産の登記簿も必ず調べましょう。法務局には、(1)バインダー方式登記簿の登記所と(2)コンピュータ・システム登記簿の登記所があります。コンピュータ・システムによる登記所では磁気ディスク登記簿となっていて、登記簿の謄本のことを登記事項全部証明書、抄本のことを登記事項一部証明書といいますので気をつけてください。
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・「住居表示」と「地番」に注意

 登記簿の謄本を取るときは、交付申請書に土地であれば地番、建物であれば家屋番号を記載して提出します。戸建の場合、地番と家屋番号は基本的には同じものです。住居表示(いわゆる住所)と地番が同じこともありますが違うことのほうが多く、違う場合には必ず地番を記載しなければならず、住居表示では目的の登記簿を探し出すことができないため、正しい地番を確認してから謄本などの請求を行ってください。
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・地番・家屋番号の調べ方

・ 権利証(登記済証)、登記識別情報通知書に記載されているものを調べる
・法務局に備え付けてあるブルーマップで調べる
・市役所の市民課などに住居表示で問い合わせれば調べてくれる場合もあります。
・市区町村役場で固定資産評価証明書を交付してもらう
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・登記識別情報

 登記識別情報とは,登記済証に代えて発行されるアラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号です。不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められ,登記名義人となった申請人のみに通知されます。
 登記の申請の際には,本人確認のため,登記識別情報を登記所に提供していただきます。
 なお,登記所に提供した登記識別情報を記載した書面は,登記完了後,返却せずに廃棄処分されます。
 非常に重要な情報ですので,登記識別情報通知書は,目隠しシールをはり付けて,交付されます。この目隠しシールをはがした場合には,第三者に盗み見られないように通知書を封筒に入れ封をした上で,金庫等に保管するなど厳重に管理してください。
 登記識別情報通知書が盗まれたり,盗み見られた場合は,不動産を管轄する登記所の登記官に対し,失効の申出をすることができます。詳しい手続については,窓口にご相談願います。
 なお,再発行及び番号の変更はできません。

・登記識別情報が通知されていない不動産については発行済の権利書が必要になります。

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相続の基礎知識株式会社設立不動産登記の基礎知識抵当権抹消について内容証明業務案内費用の目安リンク
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