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●不動産登記の基礎知識
■不動産登記Q&A
Q1:借金があるので、不動産を息子の名義にしておきたい
Q2:内縁解消と財産分与による所有権移転登記について
Q3:遺贈によって取得したものは直接自分名義で保存登記を申請できますか?
Q4:権利証の再発行はできないのでしょうか?
Q5:登記原因証明情報とは何ですか?
Q6:登記官による本人確認制度とは,どのようなものですか?
Q7:遠隔地にある物件の抵当権抹消
Q8:明治時代に設定された抵当権の抹消
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Q1:借金があるので、不動産を息子の名義にしておきたい

 多重債務を負っているので、不動産の私の持分を贈与で息子に譲渡したいと思っています。息子名義に登記しておけば、不動産を差し押さえられる心配はないでしょうか。

A1:この贈与という債務者の行為は、債権者の債権を害することを知ってしたものと認められるので、債権者は民法424条の詐害行為取消権を行使して、詐害行為取消請求の訴えを起こし、贈与契約の取消等を請求できます。この勝訴判決が確定すれば、原告は債務者に代位して単独で所有権移転登記の抹消登記申請をすることができます。もちろん、裁判の結果がどうなるかは裁判所の判断ですからなんとも言えませんが、このように登記名義だけを変更する行為は、いたずらに法律関係を複雑にするだけで、債務者にとって何のメリットもありません。不動産の売却等も視野に入れ、債務をいかに整理していくかを考えるべきだと思います。
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Q2:内縁解消と財産分与による所有権移転登記について

 内縁関係を解消する場合でも、財産分与による所有権移転登記をすることができますか?

A2:できます。内縁解消の場合においても財産分与の請求(民法768条)は認められる(最判昭和33・4・11)ので、そのような場合であることが判明すれば、財産分与を原因とする所有権移転登記はできるはずです。※昭和47年10月20日民事三発559号回答は、判決による場合における財産分与による所有権移転登記を認めていますが、これは判決による場合に限定する趣旨ではなく、登記原因証明情報として財産分与の協議書が添付され、内縁解消による財産分与であることが書面上認定できる場合であれば、財産分与による所有権移転登記を認めてさしつかえないと解されています。

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Q3:遺贈によって取得したものは直接自分名義で保存登記を申請できますか?

A3:できません。その場合は、一旦、被相続人名義で保存登記をした後、遺贈による所有権移転登記をする事になります。
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Q4:権利証の再発行はできないのでしょうか?

内縁関係を解消する場合でも、財産分与による所有権移転登記をすることができますか?

A4:権利証の再発行はできません。ただ権利証がないと登記ができない、という訳ではありません。従前は、これに代わるものとして保証書を作成し登記申請をしていました。しかしこの保証書は不正な登記事案にしばしば利用されるなど問題点がかねてから指摘されていました。そこで今回の不動産登記法の改正に伴い保証書制度は廃止され、より充実させた(1) 「事前通知制度 」と(2) 「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度 」が新たに導入されました。以下に両制度の概略を説明します。 (1) 「事前通知制度 」  この制度では、売主等登記義務者に対して、郵送で 「登記申請があった旨 」の通知が行われます。通知を受け取った不動産登記名義人が、これに記名し実印で押印して、通知された登記の申請が真実であることを登記所に申し出たときに初めて登記が実行されます。この通知は 「本人限定受取郵便 」によってされ、これにより本人確認が行なわれます。このように、 「事前通知制度 」によって、本人確認が行なわれた上で、登記が実行されることになります。 (2) 「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度 」   「登記識別情報 」も 「権利証 」も提供できない場合、原則として(1)の事前通知により登記がなされることになりますが、事前通知を省略して登記申請できる方法がこの制度です。  具体的には、申請代理人である司法書士が本人と面談して、さらに、たとえば本人のパスポートや運転免許証等の身分証明書の提示を受けて本人であることを確認し、その面談日時・場所、所定の確認方法による本人確認をした旨等、司法書士がその責任において本人確認をしたことを明らかにした上で、その内容を本人確認情報として、登記所に提供するというものです。この場合は、その本人確認情報が適正であれば、事前通知を省略して登記が実行されます。たとえば、不動産売買の場合、売主は、司法書士と面談し、運転免許証等を提示し、本人確認情報を司法書士が作成できるようにした上で、その他の必要書類と引き換えに、取引決済が円滑にすすめられます。ただし、司法書士が適正な本人確認情報を提供できない場合は、この制度を利用することはできません。その時は、原則どおり、事前通知による登記となります。
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Q5:登記原因証明情報とは何ですか?

A5:「例えば、所有権移転の場合であれば売買・贈与、抵当権設定の場合であれば金銭消費貸借契約、抵当権抹消の場合であれば弁済・放棄等、登記の原因があったことを証する書面です。

登記用の売買契約書・贈与契約書・抵当権設定契約書・債務弁済証書・抵当権放棄証書と考えていただければ良いと思います。」
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Q6:登記官による本人確認制度とは,どのようなものですか?

A6:今回申請手続の利便性を向上させるため,出頭主義を廃止しましたが,登記の正確性を確保するため,本人以外の者から申請していると疑うに足りる相当な理由がある場合には,登記官が直接確認することを可能にしておく必要があります。そこで,従来は,すべての申請について出頭を求めていたことを改めて,このような場合に限り,登記官が本人であることを確認するために,出頭を求め,事情を聞いたり,本人であることの証明書等の提示を求めることができるとされています。
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Q7:遠隔地にある物件の抵当権抹消

 ローンの返済も終わり、抵当権の抹消をしたいのですが、対象の物件は他県です。どのような対応をすればよろしいでしょうか?書類は一式揃っています。

A7:以前とは違い、現在では郵送による登記申請が認められています。抹消登記の完了書類については、法務局に返送の依頼をすることもできます。

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Q8:明治時代に設定された抵当権の抹消

 現在所有している土地に明治30年に200円で抵当権設定された土地があります。抹消したいのですが、関係書類等見つからず、また債権者の相続人もわかりません。更に返済したことを証明する事ができない場合、抹消するためにはどうすればよいでしょうか?

A8:抵当権の抹消登記は、登記権利者(所有者)と登記義務者(抵当権者の相続人全員)の共同申請によってするのが原則です。しかし、ご質問のケースでは、登記義務者が不明で、関係書類も残っていないとのことですので、このような場合には、債権額及び弁済期までの利息、そして供託した日までの損害金を供託所(法務局にあります)に※供託して、登記権利者が単独で抹消登記の申請をすることができる特例が設けられています。具体的には、供託所に備え付けの「供託書」に必要事項を記入し、債権額、供託日までの利息及び債務の不履行によって生じた損害の全額に相当する金銭を添えて、債務履行地(抵当権登記名義人の住所地)に所在する供託所に供託します。
 このとき交付される「供託したことを証する書面」を添付すれば、登記権利者が単独で抵当権抹消登記を申請することができます。

 また債権額とは、あくまでも抵当権設定当時の債権額のことであり、現在の貨幣価値を考慮する必要はありません。

※供託:お金を払いたくても、相手が受け取らない・居場所がわからないなどの場合に、国(供託所)が代わりに受け取ってくれて、それで支払ったことになる制度。

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